שכונות

רובע 4 בתל אביב — הצד השני של אבן גבירול

רחוב אחד מפריד בין רובע 3 לרובע 4, ומשני צידיו קונים שני דברים שונים לגמרי. המגרשים כאן גדולים — וזה מה שמאפשר חניון, מחסן ודירות גדולות. והמחירים? ירדו כ־25% מאז 2023 — אחרי עלייה חדה שקדמה לה.

גלעד בוזגלו1 באוקטובר 2026 5 דקות קריאה

רובע 4 הוא הרצועה שממזרח לאבן גבירול: בצפון בני דן והרב קוסובסקי, בדרום קפלן, ובמזרח איילון. בתוכו ארבע שכונות — הצפון החדש הצפוני (שכונת יהודה המכבי), סביבת כיכר המדינה, הצפון החדש הדרומי, ושרונה.

רובע 4 — מאבן גבירול במערב ועד איילון במזרח, מבני דן בצפון ועד קפלן בדרום. ממערב לאבן גבירול — רובע 3

ואם רובע 3 נגמר באבן גבירול ורובע 4 מתחיל בו, שווה להגיד את זה מיד: אותו רחוב, שני שווקים שונים לגמרי.

הכול מתחיל בגודל המגרש

על רובע 3 כתבתי שהמגרשים שם קטנים, ושזה מה שהורג שם את ההתחדשות העירונית. כאן התמונה הפוכה.

המגרשים ברובע 4 גדולים ורחבים, והרחובות איתם. יש כאן הרבה יותר ריאות ירוקות מפוזרות בין הבניינים.

וסגנון הבנייה מגוון באופן שלא תמצאו ממערב לאבן גבירול: בנייני בוטיק חדשים בני שבע קומות, בניינים ישנים על עמודים בני שלוש, וגם מגדלים.

זה לא פרט אסטטי. זה מה שקובע מה בכלל אפשר לבנות כאן — ומה אתם מקבלים כשאתם קונים.

ולכן הדירות כאן בנויות אחרת

מגרש גדול מאפשר לחפור, ומגרש גדול מצדיק את זה כלכלית.

לכן רוב הפרויקטים החדשים ברובע 4 מציעים חניון תת־קרקעי רגיל — לא מתקן, לא פתרון יצירתי, חניון. ברובע 3 זה כמעט לא קיים.

ויש כאן עוד דבר שכמעט אף אחד לא מדבר עליו: הרובע רחוק יותר מהים, ולכן בעיית מי התהום קטנה יותר.

זה נשמע טכני, אבל התוצאה מעשית מאוד: אפשר היה לבנות כאן מחסנים במפלסי המרתף. ממערב לאבן גבירול, קרוב לים, זה הרבה יותר מסובך.

גיאולוגיה הופכת למפרט, והמפרט הופך למחיר.

גם תמהיל הדירות שונה. בפרויקטים החדשים כאן יש מעט מאוד דירות קטנות. הסטנדרט גבוה יותר, והדירות גדולות יותר.

מי גר כאן, ולמה

כאן אפשר פשוט להפוך את מה שכתבתי על רובע 3.

שם היו פחות אשכולות גנים, פחות בתי ספר ופחות תיכונים — ומשפחות עברו צפונה או מזרחה. רובע 4 הוא ה“מזרחה” הזה.

יש כאן המון בתי ספר, אשכולות גנים ותיכונים. יש ריאות ירוקות. יש דירות גדולות עם חניה ומחסן.

ולכן יש כאן הרבה יותר משפחות, והרבה יותר ביקוש לדירות גדולות.

הדמוגרפיה כאן עמידה, אבל גם מבוגרת יותר מרובע 3. ברובע הזה תמצאו גם לא מעט בתי אבות — וזה מספר על האזור יותר ממה שנדמה.

המסחר — נקודתי, ולכן שקט

על רובע 3 כתבתי שהמסחר הוא הסיפור, ושהוא רציף כמעט בכל רחוב.

כאן הוא מרוכז. סביבת כיכר המדינה, מעט בפינקס, אבן גבירול כולו מסחרי כמובן, ומעט בוויצמן, בארי ויהודה המכבי.

אין בית קפה מתחת לכל בניין. ואין את זרם האנשים שצועד ברחובות ממערב לאבן גבירול.

והתוצאה פשוטה: הרובע הזה הרבה יותר שקט.

רובע 4 מהאוויר — מגרשים רחבים, רחובות רחבים, וירוק בין הבניינים

וזה מתבטא גם בדבר יומיומי לגמרי — אם תזמינו חברים לארוחת ערב, הם ימצאו חניה ברחוב. ברובע 3 זו בדיחה.

והרכבת הקלה משנה כאן את התמונה

היום הרובע נשען בעיקר על אוטובוסים ועל הרכב הפרטי. זה עומד להשתנות.

הקו הסגול של הרכבת הקלה חוצה את הרובע ממזרח למערב לאורך ארלוזורוב, עם תחנות במסוף ארלוזורוב, סבידור מרכז, ארלוזורוב, איכילוב ואבן גבירול.

והפרט שחשוב יותר מכולם: בסבידור מרכז זה מתחבר לרכבת ישראל. כלומר מי שיגור כאן יוכל להגיע ברכבת לחיפה או לבאר שבע בלי לגעת באוטו.

זה הדבר היחיד ברובע שעוד לא מתומחר במחירים במלואו.

מי קונה כאן, ובכמה

רוב רוכשי הדירות בפרויקטים החדשים ברובע 4 קונים למגורים, לא להשקעה. זה נובע ישירות ממה שכתבתי למעלה: כשרוב הדירות הן ארבעה חדרים ומעלה, המשקיע הקטן פשוט לא נמצא כאן.

ולמספרים. נכון לאוקטובר 2026, בפרויקטים חדשים ברובע אפשר למצוא דירות סביב 50,000 ₪ למ״ר — וזה דירות חדשות מקבלן, שחלקן כבר מוכנות למגורים.

דוגמה אחת: בפרויקט של אקרו ברחוב משה שרת תמצאו דירות שלושה חדרים גדולות, עם חניה ומחסן, סביב 5 מיליון ₪.

ובשכירות התמונה ברורה עוד יותר. הביקוש כאן גבוה מאוד — לא תמצאו ברובע דירות ריקות, ולא תמצאו דירות שמושכרות מתחת למחיר השוק. וגם כאן הביקוש החזק הוא לדירות גדולות, ארבעה חדרים ומעלה.