Le District 4 de Tel-Aviv — l’autre côté d’Ibn Gvirol

Le District 4 est la bande située à l’est d’Ibn Gvirol : Bnei Dan et HaRav Kosovsky au nord, Kaplan au sud, l’Ayalon à l’est. Quatre quartiers s’y trouvent — le Nouveau Nord septentrional (le quartier Yehuda HaMaccabi), les abords de Kikar HaMedina, le Nouveau Nord méridional, et Sarona.

Et si le District 3 s’arrête à Ibn Gvirol et que le District 4 y commence, autant le dire tout de suite : une seule rue, deux marchés totalement différents.

Tout commence par la taille de la parcelle

À propos du District 3, j’ai écrit que les parcelles y sont petites, et que c’est ce qui y tue le renouvellement urbain. Ici, le tableau est inversé.

Les parcelles du District 4 sont grandes et larges, et les rues le sont aussi. On y trouve beaucoup plus d’espaces verts dispersés entre les immeubles.

Et les styles de construction y sont variés comme nulle part à l’ouest d’Ibn Gvirol : de nouveaux immeubles boutique de sept étages, de vieux bâtiments sur pilotis de trois étages, et des tours.

Ce n’est pas un détail esthétique. C’est ce qui détermine ce qu’il est possible d’y construire — et ce que vous obtenez lorsque vous achetez.

C’est pourquoi les appartements y sont conçus autrement

Une grande parcelle permet de creuser, et une grande parcelle le justifie économiquement.

Ainsi, la plupart des programmes neufs du District 4 proposent un véritable parking souterrain — pas un élévateur, pas une solution de contournement : un parking. Dans le District 3, cela n’existe pratiquement pas.

Et il y a ici autre chose dont presque personne ne parle : le district est plus éloigné de la mer, donc le problème de la nappe phréatique y est moindre.

Cela paraît technique, mais la conséquence est très concrète : il a été possible d’y aménager des caves aux niveaux de sous-sol. À l’ouest d’Ibn Gvirol, près de la mer, c’est bien plus compliqué.

La géologie devient prestation, et la prestation devient prix.

La répartition des typologies diffère aussi. Les programmes neufs comptent ici très peu de petits appartements. Le standing est plus élevé, et les surfaces plus grandes.

Qui habite ici, et pourquoi

Il suffit d’inverser ce que j’ai écrit sur le District 3.

Là-bas, il y avait moins de groupes scolaires maternels, moins d’écoles primaires et moins de lycées — et les familles partaient vers le nord ou vers l’est. Le District 4 est cet « est ».

On y trouve de très nombreuses écoles, maternelles et lycées. On y trouve de la verdure. On y trouve de grands appartements avec parking et cave.

D’où bien plus de familles ici, et bien plus de demande pour de grandes surfaces.

La population y est aisée, mais aussi plus âgée que dans le District 3. On y trouve également un bon nombre de maisons de retraite — et cela en dit plus long sur un secteur qu’il n’y paraît.

Le commerce — concentré, et donc calme

À propos du District 3, j’ai écrit que le commerce est l’histoire même du quartier, et qu’il y est presque ininterrompu.

Ici, il est concentré. Autour de Kikar HaMedina, un peu sur Pinkas, tout Ibn Gvirol bien sûr, et un peu sur Weizmann, Be’eri et Yehuda HaMaccabi.

Il n’y a pas un café sous chaque immeuble. Et il n’y a pas ce flot de passants qui arpentent les rues à l’ouest d’Ibn Gvirol.

Le résultat est simple : ce district est bien plus calme.

Cela se voit dans un détail parfaitement quotidien — si vous invitez des amis à dîner, ils trouveront à se garer dans la rue. Dans le District 3, c’est une plaisanterie.

Et le tramway change la donne ici

Aujourd’hui, le district repose surtout sur les bus et sur la voiture. Cela va changer.

La ligne violette du tramway traverse le district d’est en ouest le long d’Arlozorov, avec des arrêts au terminus Arlozorov, à Savidor Centre, Arlozorov, Ichilov et Ibn Gvirol.

Et le détail le plus important : à Savidor Centre, la correspondance se fait avec les chemins de fer israéliens. Autrement dit, qui habite ici pourra rejoindre Haïfa ou Beer-Sheva en train sans toucher à sa voiture.

C’est la seule chose, dans ce district, qui ne soit pas encore pleinement intégrée aux prix.

Qui achète ici, et à quel prix

La plupart des acquéreurs de logements neufs du District 4 achètent pour y vivre, non pour investir. Cela découle directement de ce qui précède : quand la plupart des appartements font quatre pièces ou plus, le petit investisseur n’est tout simplement pas là.

Et les chiffres. En octobre 2026, les programmes neufs du district proposent des appartements autour de 50 000 ₪ le mètre carré — et il s’agit de neuf promoteur, parfois déjà livré.

Un exemple : dans le programme d’Acro rue Moshe Sharett, on trouve de grands trois-pièces, avec parking et cave, autour de 5 millions de shekels.

En location, le tableau est encore plus net. La demande y est très forte — on ne trouve pas d’appartements vides dans ce district, ni de biens loués en dessous du marché. Et là encore, la demande la plus forte porte sur les grandes surfaces, quatre pièces et plus.

Et ce qui est arrivé aux prix ici — sans enjoliver

Je n’écrirai pas un guide de ce district sans le dire : les prix y ont baissé d’environ 25 % entre 2023 et aujourd’hui.

Mais un chiffre sans son contexte est un demi-mensonge, alors voici le contexte : cette baisse est arrivée après une hausse très forte entre 2019 et 2023.

Selon mon appréciation professionnelle, ce n’est pas un effondrement. C’est un marché qui s’est corrigé lui-même.

Et pour qui lit ceci en tant qu’acheteur, le sens est simple : si vous voulez un grand appartement avec parking et cave à Tel-Aviv, cette fenêtre est ouverte maintenant et ne l’était pas en 2023.

Alors comment choisir entre les deux côtés de la rue

On me pose souvent la question, et ma réponse est brève.

Dans le District 3, vous achetez la rue. Dans le District 4, vous achetez l’appartement.

À l’ouest d’Ibn Gvirol, vous payez l’emplacement, la mer et la vie de la rue — et l’appartement lui-même est le plus souvent ancien, sans parking et parfois sans ascenseur.

À l’est d’Ibn Gvirol, vous payez un grand appartement avec parking, cave et pièce sécurisée (MAMAD), dans un quartier pourvu d’écoles — et la rue est plus calme.

Aucun des deux n’est « meilleur ». Ils répondent à deux questions différentes.

En résumé

Le District 3, c’est là où l’on a envie de sortir de chez soi.

Le District 4, c’est là où l’on a envie de rentrer.