Le District 3 de Tel-Aviv — le quartier où l’on ne construit presque plus

Le District 3 est la bande de ville comprise entre la mer et Ibn Gvirol : Oussichkine au nord, Bograchov au sud, Ha-Yarkon à l’ouest et Ibn Gvirol à l’est. Quatre quartiers s’y trouvent — les parties nord, centre, sud-ouest et sud-est du Vieux Nord.

Je travaille ici tous les jours, et s’il fallait résumer ce district en une phrase : tout ce qui se passe dans cette ville se passe ici.

Le commerce, voilà l’histoire

Ce qui définit le District 3 plus que tout, c’est son commerce. Et j’entends le commerce au sens simple du terme — des boutiques et des petits commerces.

Ce qui frappe, c’est la répartition. Dizengoff, d’un bout à l’autre, est une façade commerciale continue. Ben Yehouda, pareil. Et il existe aussi des ensembles entiers, comme le quartier Basel, qui fonctionnent comme un centre de vie à part entière.

Cela peut passer pour un détail esthétique. Ce n’en est pas un. Une rue à la façade commerciale continue est une rue où l’on marche, et c’est ce qui soutient la valeur des appartements au-dessus — même anciens, même sans parking, même sans ascenseur.

Qui habite ici, et pourquoi

La démographie du District 3 ne ressemble à celle d’aucun autre district de la ville : moins de familles, davantage de jeunes — et, en moyenne, d’un niveau socio-économique plus élevé que dans les autres quartiers.

Deux forces jouent ici en sens inverse.

La première pousse les familles vers l’extérieur : le district compte moins de groupes scolaires maternels, moins d’écoles primaires et moins de lycées que les autres. Une famille avec deux enfants fait ce calcul très vite, et part vers le nord ou vers l’est.

La seconde attire les jeunes, et ce n’est pas un cliché : les meilleurs cafés de la ville sont ici, et c’est ici qu’a grandi la culture tel-avivienne classique. Celui qui choisit le District 3 ne choisit pas un appartement — il choisit de sortir de chez lui et de tout trouver à pied.

Ce n’est pas un détail. Cela détermine quel type d’appartements se vend ici, à qui, et à quel rythme.

Pourquoi c’est cher

La proximité de la mer est la première explication, et elle est juste. Plus on est près de la mer, plus c’est cher — ce n’est ni une mode ni une vague passagère, car personne ne peut fabriquer du littoral supplémentaire.

Mais ce n’est que la moitié du tableau. Au bout du compte, l’économie classique fait son œuvre : c’est une zone de demande, et cette demande vient de deux directions — des Israéliens et des acquéreurs résidant à l’étranger. En face se tient une offre très limitée. Une double demande face à une offre réduite produit un prix qui monte. Il n’y a là rien de mystérieux.

La seule question qui compte vraiment est de savoir pourquoi l’offre est si faible ici, et pourquoi elle ne va pas augmenter.

Le quartier où l’on ne construit presque plus

En matière de renouvellement urbain, c’est le district où l’offre est la plus faible de la ville. La raison est géométrique avant d’être économique : les parcelles y sont relativement petites, et les droits à bâtir sont — selon mon appréciation professionnelle, tirée du terrain — parmi les plus faibles de la ville.

Voyez ce que cela représente pour un promoteur. Une petite parcelle assortie de faibles droits à bâtir ne donne que très peu de logements neufs au bout du processus. Le même processus exactement — les mêmes copropriétaires, les mêmes avocats, les mêmes années, la même bureaucratie — rapporte ici une fraction de ce qu’il rapporte ailleurs dans la ville.

Voilà pourquoi, dans le District 3, on ne voit pas des rues entières en renouvellement. On voit un immeuble ici, un immeuble là, aux rares endroits où un promoteur a trouvé que les chiffres tenaient.

Et voici ce que l’on comprend le moins : la plupart des gens supposent que le renouvellement urbain est ce qui fait monter la valeur. Dans le District 3, c’est l’inverse. C’est précisément l’absence de renouvellement qui soutient les prix — il n’y a ici aucun afflux d’offre nouvelle, et rien d’où il pourrait venir. Ce qui existe reste rare.

Ce que cela signifie pour un achat d’investissement

Le District 3 est le secteur le plus recherché de la ville pour la location, aussi bien longue durée que courte durée. Une large part des visiteurs qui viennent à Tel-Aviv de l’étranger louent un appartement ou une chambre d’hôtel précisément ici — pour exactement la même raison : la mer.

Et avant que quiconque achète ici sur la base d’un calcul de location courte durée, une ligne mérite d’être dite : la location courte durée dans un immeuble d’habitation à Tel-Aviv n’est pas une affaire simple. Elle soulève des questions de licence d’exploitation, et souvent aussi de règlement de copropriété.

Je ne dis pas cela pour dissuader. Je le dis parce que j’ai vu des gens acheter sur un calcul de rendement qui n’avait vérifié ni l’une ni l’autre de ces questions, et les découvrir seulement après la signature. C’est une vérification d’une journée, pas d’un mois. Faites-la avant.

En résumé

C’est le quartier où l’on voudrait vieillir.

Vivre dans une petite rue intérieure et calme — et, en quelques pas, se retrouver dans une rue commerçante où l’on trouve tout.

C’est exactement pour cela que tout le monde veut y être, et exactement pour cela qu’il n’y en a jamais assez. Et c’est là, au bout du compte, toute l’explication du prix.