האם השוק טוב או לא?

אני גלעד בוזגלו, מתווך פעיל בתל אביב ארבע שנים. בשנתיים האחרונות — שלהערכתי היו הקשות ביותר בשוק הישראלי מזה שני עשורים — סגרתי 18 עסקאות.

זו לא העבודה השנייה שלי. אני לא מתווך שכירויות שמנסה את מזלו במכירות. זה המקצוע שלי, ואני חי ונושם את השוק הזה כל יום.

ויש שאלה אחת שמגיעה מוקדם מאוד בכל שיחת טלפון: מה מצב השוק? האם השוק טוב או לא?

אז הנה התשובה, עם כל האמת — גם כשהיא לא יפה.

השוק טוב. הוא פשוט איטי.

ובואו נחליף תחושות במספרים.

לפי אתר הנדל״ן הממשלתי (nadlan.gov.il), שמציג את נתוני רשות המסים, נרשמו בתל אביב-יפו 5,051 עסקאות מכר בשנה האחרונה.

זה כ-420 עסקאות בחודש. כ-14 עסקאות בכל יום עבודה.

שוק שסוגר ארבע-עשרה עסקאות ביום הוא לא שוק תקוע.

והמספר האמיתי גבוה יותר

להערכתי המקצועית, כרבע מהעסקאות בפועל לא מגיעות למאגר הציבורי. יש פער זמן בין החתימה לפרסום, ויש עסקאות שלא מתפרסמות שם כלל.

אני יודע את זה מקרוב: אף אחת מהעסקאות שסגרתי השנה לא מופיעה היום במאגר.

כלומר בפועל מדובר בסביבות 6,700 עסקאות בשנה. מי שמסתמך על המאגר הציבורי כדי להחליט אם ״השוק זז״ מסתכל על שלושה רבעים מהתמונה ומדמיין שהוא רואה את כולה.

וזו התשובה האמיתית: לא השוק השתנה — הרוכשים השתנו

וכאן מגיע הדבר שכמעט אף אחד לא אומר בקול.

זה לא שהשוק לא טוב. טעמי הרוכשים השתנו מהיסוד.

מאז הסבב הראשון מול איראן, באפריל 2024, כללי המשחק בתל אביב השתנו לחלוטין.

פעם, דירות בבניינים ללא מקלט וללא ממ״ד נמכרו בקלות, במחיר שוק מלא. היום הן פשוט לא נמכרות — גם כשהמחיר 20% מתחת לשוק.

ולמה? כי משקיע שואל את עצמו: ״אולי לא ירצו את זה ממני ביום שאמכור, אולי לא יהיה לי קל, אולי לא אקבל את הסכום שאני רוצה.״ ולקונה למגורים זה כבר לא שיקול. זה תנאי.

וגם הרוכשים מחו״ל השתנו. פעם זה לא עניין אותם בכלל, כי מדובר בדירות נופש. היום הם לא מוכנים לרכוש כל כך בקלות בבניין בלי מקלט או בדירה בלי ממ״ד.

אני עד לזה כל יום: יש דירות כאלה שיושבות על המדף מעל שנה. תל אביב לא ידעה דבר כזה. אולי מעולם.

דוגמה מהמלאי שלי, עכשיו

כדי שזה לא יישאר תיאורטי — הנה נכס שאני משווק כרגע.

דירת 4 חדרים במאפו 19: 102 מ״ר משופצת מהיסוד, בתוספת מרפסת מקורה של כ-7 מ״ר, 390 מטר מחוף פרישמן. המחיר יוצא כ-52,700 ₪ למ״ר.

הממוצע בחלק הזה של הצפון הישן עומד על כ-65,700 ₪ למ״ר.

זה בדיוק הפער של 20% שדיברתי עליו. ולא בגלל שהדירה פחות טובה — היא משופצת מהיסוד ודקות הליכה מהים — אלא בגלל שהבניין בלי מקלט.

מי שהשיקול הזה לא עוצר אותו קונה כאן נכס מעולה, בפער שפשוט לא היה קיים בתל אביב לפני אפריל 2024.

לכרטיס הנכס במאפו 19

מה לעשות עם זה

אם אתם מוכרים דירה בבניין בלי מקלט: אל תצפו למחיר שהשכן קיבל לפני שלוש שנים. צאו לשוק מהיום הראשון במחיר שמביא את זה בחשבון, ודעו שזה ייקח יותר זמן. ואם יש אפשרות להוסיף ממ״ד — בדקו אותה ברצינות. היום זה כבר לא שדרוג, זה מה שמכריע אם תימכרו בכלל.

ואם אתם קונים: כאן בדיוק נמצאת ההזדמנות של התקופה. מי שמוכן לגור בבניין בלי מקלט, או שיש לו דרך לפתור את זה, קונה היום במחירים שתל אביב כבר שנים לא הציעה.

מה עוד השתנה: כל הזמנים התארכו

טיוטות עורכי הדין לוקחות יותר זמן. המשא ומתן ארוך יותר. מספר הביקורים בדירה לפני החלטה גדול יותר. ומספר האנשים שהרוכש מתייעץ איתם — גדול במיוחד.

כל אחד מהם מוסיף שבועות. ביחד, הם הופכים עסקה שפעם נסגרה בחודש לעסקה של שלושה.

אם אתם מוכרים: אל תתרגמו שלושה שבועות בלי הצעה ל״טעינו במחיר״. תנו לתהליך את הזמן שלו — אבל קבעו מראש נקודת בדיקה, ותכבדו אותה.

ואם אתם קונים: אל תתאהבו בדירה שאתם חייבים להיכנס אליה בעוד חודש. לוח הזמנים הזה כבר לא קיים, ומי שנכנס למשא ומתן עם דדליין קצר משלם עליו.

ורגע לפני שתשאלו על ירידת המחירים

אותו אתר ממשלתי מראה גם ירידה של כ-1.5% במחיר החציוני בתל אביב בשנה האחרונה.

נכון. וזה לא סותר מילה ממה שאמרתי.

״שוק טוב״ זה לא ״מחירים עולים״. שוק טוב הוא שוק שבו עסקה נסגרת. מי שמחפש את עליות המחיר של 2021 יתאכזב. מי שרוצה למכור או לקנות במחיר נכון — השוק כאן בשבילו, והוא עובד.

שורה תחתונה

השוק טוב. הוא פשוט איטי יותר, סבלני פחות, והרבה פחות סלחני למחיר לא נכון — ובעיקר, הוא כבר לא מוכן לוותר על מקלט.

---

*הנתונים נבדקו ב-29 בספטמבר 2026 באתר הנדל״ן הממשלתי, בסינון ״שנה האחרונה״ ליישוב תל אביב-יפו.*