Le marché est-il bon, ou non ?

Je suis Gilad Bouzaglou, agent immobilier en activité à Tel Aviv depuis quatre ans. Ces deux dernières années — qui, selon moi, ont été les plus difficiles qu’ait connues le marché israélien depuis vingt ans — j’ai conclu 18 transactions.

Ce n’est pas mon second métier. Je ne suis pas un agent de location qui tente sa chance dans la vente. C’est ma profession, et je vis ce marché au quotidien.

Et il y a une question qui arrive très tôt dans chaque appel : comment va le marché ? Est-il bon, ou non ?

Voici donc la réponse, avec toute la vérité — y compris ce qui n’est pas agréable à entendre.

Le marché est bon. Il est simplement lent.

Remplaçons les impressions par des chiffres.

Selon le portail immobilier du gouvernement israélien (nadlan.gov.il), qui publie les données de l’administration fiscale, 5 051 transactions de vente ont été enregistrées à Tel Aviv-Yafo au cours de l’année écoulée.

Soit environ 420 transactions par mois. Près de 14 transactions par jour ouvré.

Un marché qui conclut quatorze transactions par jour n’est pas un marché à l’arrêt.

Et le chiffre réel est plus élevé

Selon mon évaluation professionnelle, près d’un quart des transactions réelles n’arrivent jamais dans la base publique. Il existe un décalage entre la signature et la publication, et certaines transactions n’y sont jamais publiées.

Je le sais de première main : aucune des transactions que j’ai conclues cette année n’apparaît aujourd’hui dans la base.

Le chiffre réel avoisine donc les 6 700 transactions par an. Celui qui s’appuie sur la base publique pour juger si « le marché bouge » regarde les trois quarts du tableau en s’imaginant qu’il le voit en entier.

Et voici la vraie réponse : ce n’est pas le marché qui a changé — ce sont les acheteurs

C’est la partie que presque personne ne dit à voix haute.

Ce n’est pas que le marché soit mauvais. Les priorités des acheteurs ont changé en profondeur.

Depuis la première confrontation avec l’Iran, en avril 2024, les règles du jeu à Tel Aviv ont complètement changé.

Les appartements situés dans des immeubles sans abri antiaérien et sans pièce sécurisée (MAMAD) se vendaient autrefois facilement, au prix du marché. Aujourd’hui, ils ne se vendent tout simplement pas — même à 20 % en dessous du marché.

Pourquoi ? Parce qu’un investisseur se demande : « Peut-être que personne n’en voudra le jour où je revendrai, peut-être que ce ne sera pas simple, peut-être que je n’obtiendrai pas le prix que je veux. » Et pour celui qui achète pour y vivre, ce n’est plus un critère parmi d’autres. C’est une condition.

Les acheteurs étrangers ont changé eux aussi. Cela ne leur importait autrefois pas du tout, puisqu’il s’agissait de résidences de vacances. Aujourd’hui, ils n’acceptent plus aussi facilement d’acheter dans un immeuble sans abri, ou un appartement sans pièce sécurisée.

Je le constate tous les jours : certains de ces appartements restent sur le marché plus d’un an. Tel Aviv n’a jamais connu cela. Peut-être jamais de son histoire.

Un exemple tiré de mon portefeuille, maintenant

Pour que cela ne reste pas théorique — voici un bien que je commercialise aujourd’hui.

Un 4 pièces au 19 rue Mapu : 102 m² entièrement rénovés, auxquels s’ajoute un balcon couvert d’environ 7 m², à 390 mètres de la plage Frishman. Cela revient à environ 52 700 ₪ le m².

La moyenne dans cette partie du Vieux Nord se situe autour de 65 700 ₪ le m².

C’est exactement l’écart de 20 % dont je parlais. Et non pas parce que l’appartement serait moins bon — il est entièrement rénové et à quelques minutes de la mer — mais parce que l’immeuble n’a pas d’abri.

Celui que ce critère n’arrête pas achète ici un bien excellent, à un écart qui n’existait tout simplement pas à Tel Aviv avant avril 2024.

Voir le bien au 19 rue Mapu

Que faire de tout cela

Si vous vendez un appartement dans un immeuble sans abri : n’espérez pas le prix que votre voisin a obtenu il y a trois ans. Présentez-vous sur le marché dès le premier jour à un prix qui en tient compte, et sachez que cela prendra plus de temps. Et s’il existe un moyen d’ajouter une pièce sécurisée, étudiez-le sérieusement. Ce n’est plus une amélioration : c’est ce qui décide si vous vendez ou non.

Et si vous achetez : c’est précisément là que se trouve l’opportunité de cette période. Celui qui accepte de vivre dans un immeuble sans abri, ou qui a les moyens d’y remédier, achète aujourd’hui à des prix que Tel Aviv n’avait plus proposés depuis des années.

Ce qui a changé aussi : tous les délais se sont allongés

Les projets d’acte des avocats prennent plus de temps. Les négociations sont plus longues. Le nombre de visites avant décision est plus élevé. Et le nombre de personnes que l’acheteur consulte avant de trancher — plus élevé encore.

Chacun de ces éléments ajoute des semaines. Ensemble, ils transforment une transaction qui se concluait autrefois en un mois en une transaction de trois mois.

Si vous vendez : ne traduisez pas trois semaines sans offre par « nous nous sommes trompés de prix ». Laissez au processus le temps qu’il lui faut — mais fixez à l’avance un point de contrôle, et respectez-le.

Et si vous achetez : ne tombez pas amoureux d’un appartement dans lequel vous devez emménager dans un mois. Ce calendrier n’existe plus, et celui qui entre en négociation avec une échéance courte le paie.

Et avant que vous ne posiez la question sur la baisse des prix

Ce même portail gouvernemental indique aussi une baisse d’environ 1,5 % du prix médian à Tel Aviv sur l’année écoulée.

C’est exact. Et cela ne contredit pas un mot de ce que j’ai dit.

« Un bon marché » ne veut pas dire « des prix qui montent ». Un bon marché est un marché où les transactions se concluent. Celui qui cherche la hausse des prix de 2021 sera déçu. Celui qui veut vendre ou acheter au bon prix — le marché est là pour lui, et il fonctionne.

En résumé

Le marché est bon. Il est simplement plus lent, moins patient et bien moins indulgent avec un prix mal fixé — et surtout, il n’est plus prêt à se passer d’un abri.

---

*Chiffres vérifiés le 29 septembre 2026 sur le portail immobilier du gouvernement israélien, filtrés sur « année écoulée » pour Tel Aviv-Yafo.*